Drodzy klienci i przyjaciele,
Dziś publikowana jest nowa Ustawa o Turystycznym Wykorzystaniu Mieszkań na Wyspach Kanaryjskich. Jak można się było spodziewać, wielu z was skontaktowało się ze mną z obawami dotyczącymi przyszłości rynku nieruchomości na południu Teneryfy, zwłaszcza ewolucji cen.
Czy ceny spadną?
Po prawie dwóch dekadach w branży nieruchomości i przeżyciu różnych cykli rynkowych, chcę podzielić się moją prognozą: ceny właściwie wycenionych nieruchomości NIE spadną. Ale nastąpi korekta nieruchomości zawyżonych. Wyjaśniam dlaczego:
1. Pieniądz traci siłę nabywczą. Wartość pieniądza maleje z roku na rok. 1 milion euro dziś to nie 1 milion euro z 2024. Sam pieniądz traci swoją siłę nabywczą. To fundamentalny fakt ekonomiczny, o którym wielu zapomina, przewidując spadki cen.
2. Koszt budowy nadal rośnie. Ceny budowy nadal rosną, napędzane wzrostem kosztów materiałów, robocizny i brakiem wykwalifikowanego personelu. Teraz zbudować nowe mieszkanie jest drożej niż kupić mieszkanie używane.
3. Podaż gruntu. Południe Teneryfy pozostaje wyspą z ograniczoną ziemią miejską. Podaż terenów budowlanych nie rośnie, a popyt pozostaje silny i ceny za m² podwoiły się.
4. TAK, zobaczymy korektę sztucznie zawyżonych cen. Obecnie jest wiele nieruchomości zawyżonych o 20%. Ta „sztuczna” nadwyżka była generowana bardziej przez życzenia właścicieli niż przez rzeczywistość rynku. Dlatego zobaczymy korektę o 15–20% ceny, która jest konieczna i zdrowa, i która oddzieli ziarno od plew. Na przykład studio w Borinquen w Las Américas oferowane teraz za €240 000 wróci do €190 000 (to jego prawdziwa cena). Willa w El Madroñal reklamowana za €3 000 000 będzie kosztować €2 400 000 (to jej prawdziwa cena).
Czy sprzedaże spadną?
Zapewne, południe Teneryfy straci swój walor „inwestycji wakacyjnej”. Ale uchwalenie nowej ustawy NIE oznacza, że sprzedaże spadną. Wyjaśniam:
Koncepcja „inwestycji pod najem turystyczny” na Teneryfie jest względnie nowa. Nie istniała jakieś 6–7 lat temu. Co my, doradcy nieruchomości, robiliśmy przed 2017–2018? Nigdy nie sprzedawaliśmy „czystej inwestycji”. Sprzedawaliśmy „dom na wasze własne rodzinne wakacje”, „a place under the sun”, gdzie zawsze jest dobra pogoda, „parking dla waszych oszczędności” — namacalną formę zachowania majątku. Nowa ustawa po prostu cofa nas do tego modelu. Trzeba zmienić sposób myślenia i narrację. Słońce Teneryfy nadal będzie świecić, plaże nadal będą wspaniałe, a jakość życia nadal będzie przyciągać kupujących.
Mimo niepewności pierwszej części roku wywołanej nową ustawą, sprzedaże wykazały jedynie niewielki spadek. Załączam PDF z oficjalnymi danymi ministerstwa Fomento z analizą sprzedaży w 5 gminach, gdzie działa Asten Realty®.
Lekcje z innych rynków w Hiszpanii.
Widzieliśmy podobne sytuacje w innych hiszpańskich destynacjach, które dają nam cenne wskazówki:
Barcelona wprowadziła surowe ograniczenia najmu turystycznego od 2016 i ogłosiła całkowitą eliminację licencji turystycznych do 2028. Rezultat? Ceny nieruchomości nie załamały się. Wręcz przeciwnie, rynek się zaadaptował: wielu właścicieli po prostu przeszło na najem długoterminowy lub sezonowy, a kupujący dalej przyjeżdżali, przyciągnięci samym miastem.
Majorka zawiesiła nowe licencje wakacyjne w 2022. Nieruchomości Z istniejącymi licencjami znacząco zyskały na wartości, stając się aktywem rzadkim. I co najbardziej wymowne: ogólny rynek nieruchomości pozostał stabilny, bo popyt na drugą rezydencję i mieszkanie stałe nie zależy wyłącznie od najmu turystycznego.
W obu przypadkach lekcja była jasna: ograniczenia najmu turystycznego nie zburzyły rynków nieruchomości, bo popyt na nieruchomości ma wiele motywacji, nie tylko rentowność z najmu turystycznego.
Co to oznacza dla was?
Jeśli myślicie o zakupie: To może być dobry moment. Zawyżone ceny się skorygują, ale realne ceny się utrzymają. Szukajcie właściwie wycenionych nieruchomości i myślcie długoterminowo.
Jeśli jesteście właścicielami: Nie wpadajcie w panikę. Wasza nieruchomość nadal jest cennym aktywem w uprzywilejowanej lokalizacji. Jeśli mieliście licencję wakacyjną i myśleliście o najmie turystycznym, rozważcie inne opcje: najem długoterminowy, użytek własny lub po prostu utrzymanie jako inwestycję majątkową.
Jeśli sprzedajecie: Bądźcie realistyczni co do ceny. Rynek nagrodzi właściwie wycenione nieruchomości i surowo ukarze zawyżone.
Wnioski.
Ta Ustawa Mieszkaniowa to zmiana, nie katastrofa. Rynki się dostosowują, my profesjonaliści się dostosowujemy, a południe Teneryfy pozostanie jedną z najbardziej pożądanych destynacji w Europie. Ludzie dalej będą kupować na Teneryfie dla słońca, stylu życia, bezpieczeństwa, międzynarodowej społeczności i tak, również jako sposobu zachowania majątku wobec inflacji.
Jak zawsze, ja i 41 ekspertów nieruchomości z Asten Realty® jesteśmy do waszej dyspozycji, aby przeanalizować każdą konkretną sytuację i pomóc wam podjąć najlepsze decyzje dla waszych interesów.
Serdeczne pozdrowienia,
Antón Sorokko
