Estimados clientes y amigos,
Hoy se publica la nueva Ley del Uso Turístico de Viviendas en
Canarias.
Como era de esperar, muchos de ustedes me han contactado con
inquietudes
sobre el futuro del mercado inmobiliario en el sur de Tenerife,
especialmente sobre la evolución de los precios.
¿Van a bajar los precios?
Después de casi dos décadas en el sector inmobiliario y habiendo
vivido
diversos ciclos de mercado, quiero compartir mi pronóstico: los
precios
de las propiedades correctamente valoradas NO van a bajar. Pero SÍ
que
habrá una corrección con las propiedades sobrevaloradas. Les explico
por
qué:
1. El dinero pierde su poder adquisitivo. El valor del dinero
disminuye año tras año. 1 millón de euros ahora no es 1 millón de
euros
de 2024. El dinero en sí pierde su valor adquisitivo. Este es un
hecho
económico fundamental que muchos olvidan cuando anticipan bajadas de
precio.
2. El coste de construcción sigue al alza. Los precios de
construcción continúan subiendo, impulsados por el aumento en los
costes
de materiales, de mano de obra y por la falta de personal
cualificado.
Ahora construir una vivienda nueva es más caro que comprar una
vivienda
usada.
3. La oferta del terreno. Tenerife Sur sigue siendo una isla con
suelo urbano limitado. La oferta de terreno edificable no aumenta,
mientras que la demanda permanece fuerte y los precios por m² han
duplicado.
**4. SÍ veremos una corrección con los precios artificialmente
inflados. Actualmente hay muchas propiedades sobrevaloradas en un 20.
Este sobreprecio “artificial” estuvo generado más por los deseos de
los
propietarios que por la realidad del mercado. Así que se verá una
corrección de un 15 —- 20 del precio, que es necesaria y saludable y
que
separará el grano de la paja. Por ejemplo, un estudio en Borinquen en
Las Américas que ahora se ofrece por €240.000 volverá a costar
€190.000
(que es su precio real). Una villa en El Madroñal anunciada por
€3.000.000 va a costar €2.400.000 (que es su precio real).
¿Van a bajar las ventas?
Seguramente, Tenerife Sur perderá su atractivo de “una inversión
vacacional”. Pero la aprobación de la nueva ley NO significa que las
ventas van a bajar. Me explico:
El concepto de “inversión para alquiler vacacional” en Tenerife es
relativamente nuevo. No existía hace unos 6 —- 7 años. ¿Qué
hacíamos
nosotros, los asesores inmobiliarios, antes de 2017-2018? Nunca
vendíamos “la inversión pura y dura”. Vendíamos “una casa para tus
propias vacaciones en familia”, “a place under the sun” donde siempre
hace buen tiempo, “un aparcamiento para tus ahorros” - una forma
tangible de preservar patrimonio. La nueva ley simplemente nos
devuelve
a ese modelo. Hay que cambiar el chip y la narrativa. El sol de
Tenerife
seguirá brillando, las playas seguirán siendo magníficas, y la
calidad
de vida continuará atrayendo compradores.
A pesar de la incertidumbre de la primera parte del año causada por
la
nueva Ley, las ventas han demostrado una ligera bajada. Adjunto el
PDF
con los datos oficiales del ministerio de Fomento con el análisis de
las
ventas en los 5 municipios donde opera Asten Realty®.
Lecciones de otros mercados en España.
Hemos visto situaciones similares en otros destinos españoles que nos
dan pistas valiosas:
Barcelona implementó restricciones severas al alquiler vacacional
desde
2016, y anunció la eliminación total de licencias turísticas para
2028.
¿Resultado? Los precios inmobiliarios no colapsaron. De hecho, el
mercado se adaptó: muchos propietarios simplemente cambiaron a
alquiler
de larga duración o alquiler de temporada, y los compradores
siguieron
llegando atraídos por la ciudad en sí misma.
Mallorca suspendió nuevas licencias vacacionales en 2022. Las
propiedades CON licencia existente aumentaron significativamente su
valor, convirtiéndose en un activo escaso. Y lo más revelador: el
mercado inmobiliario general siguió firme, porque la demanda de
segunda
residencia y vivienda habitual no depende exclusivamente del alquiler
turístico.
En ambos casos, la lección fue clara: las restricciones al alquiler
vacacional no derribaron los mercados inmobiliarios porque la demanda
de
propiedades tiene múltiples motivaciones, no solo la rentabilidad por
alquiler turístico.
¿Qué significa esto para ustedes?
Si están pensando en comprar: Este puede ser un buen momento. Los
precios inflados se corregirán, pero los precios reales se
mantendrán.
Busquen propiedades bien valoradas y piensen a largo plazo.
Si son propietarios: No entren en pánico. Su propiedad sigue siendo
un
activo valioso en una ubicación privilegiada. Si tenían licencia
vacacional y pensaban en el alquiler turístico, consideren otras
opciones: alquiler de larga duración, uso personal, o simplemente
mantener como inversión patrimonial.
Si venden: Sean realistas con el precio. El mercado premiará las
propiedades bien valoradas y penalizará duramente las sobrevaloradas.
Conclusión.
Esta Ley de Vivienda representa un cambio, no una catástrofe. Los
mercados se adaptan, los profesionales nos adaptamos, y Tenerife Sur
seguirá siendo uno de los destinos más deseados de Europa. La gente va
a
seguir comprando en Tenerife por el sol, por el estilo de vida, por
la
seguridad, por la comunidad internacional, y sí, también como forma
de
preservar patrimonio frente a la inflación.
Como siempre, yo y los 41 expertos inmobiliarios de Asten Realty®
estamos a su disposición para analizar cualquier situación particular
y
ayudarles a tomar las mejores decisiones para sus intereses.
Un cordial saludo,
Antón Sorokko
